REIT（リート）

ひとことで言うと

多くの人からお金を集めて不動産を買い、その賃料を分配する仕組みです。

もう少しくわしく

REITは Real Estate Investment Trust の略。日本のものはJ-REITと呼ばれます。

仕組みはこうです。

1. 投資家からお金を集める
2. オフィスビル、商業施設、物流倉庫、住宅などを買う
3. 賃料収入を、出資割合に応じて分配する

証券取引所に上場していて、株と同じように売買できます。

不動産を直接買う場合と比べます。

	現物の不動産	J-REIT
最低金額	数千万円〜	数万円から
売りたいとき	買い手を探す。数か月	取引所ですぐ
管理の手間	自分で（または管理会社）	不要
分散	1棟に集中	数十〜数百棟

個人には手が届かない大型物流施設や都心のオフィスビルに、少額で分散して投資できるのが利点です。

実際の数字で見る

REITの分配金利回りは、株の配当利回りより高いことが一般的です。

	目安
日本株の配当利回り（平均）	約2.5%
J-REITの分配金利回り（平均）	約4〜5%

なぜ高いのか。制度上の理由があります。

利益の90%超を分配すれば、法人税が実質的にかからない。

通常の会社は、利益に約30%の法人税を払い、残りから配当を出します。REITはこの二重課税を避けるため、利益のほぼ全額を分配する仕組みになっています。

だから利回りが高く出ます。会社が優秀だから高いのではありません。

ここに注意

利益をほぼ全額分配するということは、内部に資金を貯められないということです。

これがREITの構造的な弱点です。

	通常の会社	REIT
利益の使い道	配当＋内部留保	ほぼ全額を分配
新しい投資の原資	内部留保が使える	借金か、新規の出資

新しい物件を買うには、借入を増やすか、新たに投資口を発行するしかありません。後者は増資と同じで、1口あたりの価値が薄まります。

そして、いくつか注意すべき点があります。

1. 金利の上昇に弱い。

REITは借入を使って物件を買っています。金利が上がれば、支払利息が増えて分配金が減ります。

また、REITは利回りで評価されるため、金利が上がると相対的な魅力が下がり、価格も下がりやすくなります。 二重に効きます。

2. 用途による違いが大きい。

用途	性質
オフィス	景気に左右される。在宅勤務の影響も
住宅	比較的安定
商業施設	消費動向とネット通販の影響
物流施設	ネット通販で需要増。ただし供給も増えた
ホテル	景気と旅行需要で激しく振れる

「REIT」と一括りにできません。何を持っているかで、まったく違う商品です。

3. 分配金は「配当」ではありません。

税制上、J-REITの分配金は配当控除の対象外です。株の配当とは扱いが違います。ただし株の売却損との損益通算は可能です。

4. 投資法人が破綻した例があります。

2008年の金融危機で、上場していたJ-REITが1件破綻しています。元本が保証された商品ではありません。

当サイトの扱いについて。

当サイトはJ-REITを分析の対象にしていません。 扱っているのは株式会社の財務データであり、REITは会計の構造が違うためです。PERやROEといった指標を、同じ意味で使うことができません。